Digital Realty（DLR.US）
Digital Realty 是全球第二大 DC REIT 和批发型超大规模数据中心运营商，卡在 AI 基础设施第三层的物理空间与园区开发环节，凭大单租赁、全球互联平台和 JV 资本承接云厂商与 AI 训练集群需求。 2025 年 TTM 营收 $59.1 亿、市值 $530–570 亿、调整后 EBITDA 利润率 54%，2025 年新签租赁 $12 亿、同比 +70%。平台覆盖 50+ 都会区、25+ 国家、300+ 数据中心、约 2.5GW IT 负载和 5,000+ 客户。
一、主营业务与产品矩阵
- 批发型超大规模数据中心（核心）主打单客户 1MW 以上的整层、整模块、整栋数据中心租赁，客户包括 AWS、Microsoft Azure、Meta、Google、Oracle、Apple、Tencent 及大型企业，Microsoft Azure 在 Ashburn 和中部欧洲的部分 AI 训练园区也由公司提供物理空间。业务由 2017 年 $76 亿收购 DuPont Fabros、2019 年 $84 亿收购 Interxion、2022 年 $35 亿收购 Teraco 三段并购搭起全球批发骨架。2025 年 TTM 营收 $59.1 亿、调整后 EBITDA 利润率 54%，2025 年新签租赁 $12 亿、同比 +70%，超半数来自超大规模客户 AI 项目。
- PlatformDIGITAL 全球互联平台以 PlatformDIGITAL 和 ServiceFabric Connect 把 50+ 都会区、25+ 国家、300+ 数据中心、5,000+ 客户连成一张跨洲网络，互联端口约 22 万个，规模为全球第二但少于 Equinix 的 47 万+。区域上美洲 25+ 都会区、150+ 数据中心，欧洲 15+ 都会区、100+ 数据中心，亚太 10+ 都会区、50+ 数据中心，非洲 4+ 都会区、12+ 数据中心。旗舰节点包括北弗吉尼亚 Ashburn、法兰克福 IBX 和新加坡 Loyang。
- PowerHouse 高密度 AI 开发2024 年推出 PowerHouse，并配套 HD Colo 高密度 GPU 定价产品线，单项目/单地块储备 100–200MW，面向 NVIDIA GB200 NVL72 集群设计，支持 120kW+ 机柜密度和液冷。2026 年二季度启动 312MW 新开发项目、交付 76MW IT 容量，开发资本开支 $11 亿（扣除合作方份额）。该线把批发型机房从通用托管升级为 AI 训练集群交付，和 Blackstone、Brookfield、GI Partners 的 JV 资本共同支撑重资产开发。
- REIT 资本平台自 2004 年 IPO 从 GI Partners 拆分即采用 REIT，比 Equinix 2015 年转 REIT 更早，2023 年由前 CFO Andy Power 接任 CEO。通过表外 JV 和私募基金分担资本开支，2024 年新增 JV 投资 $70 亿+，2024 年一次性融资 $20 亿+，并以 $1.2B 现金、12.3M 股（价值 $2.3B）加 $725M 贷款回购 Blackstone 在北弗吉尼亚 288MW 项目的 64% 权益。这套资本结构支撑 2025 年每股派息约 $4.88、股息率约 3.0%，维持 BBB/Baa2 信用评级，加权债务成本约 3.8%、债务久期 6+ 年，但净债务/EBITDA 约 5.5x，高于 Equinix 的 3.7x。
二、产业链位置
在图谱里看 →三、各家研报目标价
研报数据 · 11-07 更新 · 点数字看原文出处
| 机构 | 最新目标价 | 上一次 | 日期 |
|---|---|---|---|
| 高盛 | 首次 | 07-23 |
四、竞争格局
全球数据中心 REIT 与批发托管市场呈双龙头结构：Equinix 以零售互联和网络生态见长，Digital Realty 以超大规模批发和园区开发见长。公司以 2025 年 TTM 营收 $59.1 亿、市值 $530–570 亿、300+ 数据中心、约 2.5GW IT 负载、5,000+ 客户覆盖 50+ 都会区和 25+ 国家，自 1990 年代末服务超大规模客户，与云厂商签订 20 年以上合约，2004 年 IPO 即采用 REIT，比 Equinix 2015 年转 REIT 更早；2023 年前 CFO Andy Power 接任 CEO。公司的壁垒在批发型大单、土地/电力储备和 JV 资本，但短板同样清晰：互联端口约 22 万+，少于 Equinix 的 47 万+；净债务/EBITDA 约 5.5x，高于 Equinix 3.7x；可再生能源占比 64%，也落后 Equinix 96%。竞争者包括 Equinix、AirTrunk、QTS、NTT GDC、CyrusOne、Vantage、普洛斯数据中心；公司在中国不直接运营数据中心，主要经新加坡、东京、香港承接中国云厂商出海需求，批发加互联混合模式最接近万国数据，A 股纯批发盈利模式可对照润泽科技。
五、经营数据
| 指标 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | 2030E | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 调整后 EPS（美元/股） | 3.87 | 1.75 | 2.33 | — | — | 伯恩斯坦 |
| EBITDA（十亿美元） | — | — | 4.1 | 4.6 | 5.7 | 伯恩斯坦 |
| EV/EBITDA（倍） | — | — | 21 | 18 | 15 | 伯恩斯坦 |
数据来源：伯恩斯坦 2026-07-15。
盈利预测
研报数据 · 11-07 更新 · 点数字看原文出处
每格是近 180 天各家最新预测的中位数，下一行是最低—最高和家数。已公布的实际数见「行情与财报」。
| 指标 | 2026E | 2027E | 2028E |
|---|---|---|---|
| 营业收入（亿美元） | 87.2771.70–102.8 · 2 家 | 97.8380.46–115.2 · 2 家 | 109.388.89–129.6 · 2 家 |
| EPS（$） | 2.942.74–3.13 · 2 家 | 2.232.08–2.37 · 2 家 | 2.411 家 |
按机构看 · 营业收入（亿美元）
| 机构 | 2026E | 2027E | 2028E | 日期 |
|---|---|---|---|---|
| 摩根士丹利 | 07-30 | |||
| 高盛 | 07-23 |
按机构看 · EPS
| 机构 | 2026E | 2027E | 2028E | 日期 |
|---|---|---|---|---|
| 高盛 | 07-23 | |||
| 伯恩斯坦 | — | 07-15 |
行情与财报
六、投资视角：多空逻辑
七、近期动态（倒序）
研报数据 · 11-07 更新 · 近 120 天，同一件事多家机构写到的合成一条
数据来源
- 伯恩斯坦《Digital Realty Trust， Inc.（DLR.US）Digital Realty （DLR） 2Q26： Still like the stor》2026-07-23
- 东莞证券《电网&电源设备行业2026年中期投资策略：内外景气三维共振，电网出海与算力配电双轮启航》2026-07-02
- 国信证券《AI周报：多重因素共同推升租赁价格，高端GPU供不应求》2026-06-29
- 伯恩斯坦《US Communications Infrastructure Data Center Interconnection： A literal network 》2026-06-16
- 摩根大通《The Long View：Q&A on AI， Energy and Climate》2026-06-08
- 汇丰《GDS Holdings（GDS.US）Buy： Lower TP； lacking catalysts in the near term》2026-05-26
- 巴克莱《Technology 1H26 CIO Survey： 2026 Outlook Maintained》2026-04-20
- 高盛《GLOBAL TECHNOLOGY：Global Data center Supply Demand update： Tight conditions like》2026-02-23
- 子行业全景见 数据中心